La prescripción adquisitiva de dominio, es una figura jurídica mediante la cual una persona puede adquirir el derecho de propiedad sobre un inmueble por haberlo poseído durante el tiempo establecido por la ley (5 o 10 años), siempre que se cumplan determinados requisitos. No obstante, no basta simplemente con ocupar un inmueble durante cierto número de años. La posesión debe reunir las características exigidas por la legislación y debe acreditarse dentro del respectivo proceso judicial.
En Colombia, esta figura tiene especial importancia en aquellos casos en los que una persona ha ejercido durante varios años actos propios de un propietario sobre un inmueble, pero no cuenta con un título de propiedad debidamente registrado que le permita acreditar jurídicamente su dominio.En estos casos, resulta importante contar con asesoría especializada en derecho inmobiliario.
¿Qué se entiende por posesión de un inmueble?
Para que exista posesión, la persona debe ejercer sobre el inmueble actos de señor y dueño, es decir, comportarse frente al bien como si fuera su propietario. Entre estos actos pueden encontrarse habitar el inmueble, realizar mejoras, pagar servicios públicos e impuestos, efectuar reparaciones, explotarlo económicamente o impedir que terceros ejerzan actos de dominio sobre este.
Es importante diferenciar la posesión de la mera tenencia. El poseedor actúa con ánimo de señor y dueño, mientras que el tenedor reconoce que la propiedad pertenece a otra persona. Por ejemplo, un arrendatario ocupa materialmente un inmueble, pero, en principio, lo hace reconociendo el dominio del propietario, por lo que su situación jurídica es diferente a la de un poseedor.
¿Cuánto tiempo se necesita para adquirir un inmueble por prescripción?
En términos generales, el Código Civil colombiano contempla la prescripción ordinaria (5 años) y la prescripción extraordinaria (10 años). La ordinaria exige, además de la posesión durante el término legal, condiciones como la existencia de justo título (por ejemplo, promesa de compraventa) y buena fe. La extraordinaria, por su parte, tiene deberá demostrar la posesión a través de actos inequívocos de señor y dueño.
Por ello, no es correcto afirmar que cualquier persona que haya ocupado un inmueble durante determinado número de años automáticamente se convierte en propietaria. Es necesario analizar la forma en que inició la posesión, el tiempo durante el cual se ha ejercido, las características del inmueble y las circunstancias particulares del caso.
Cuando una persona considera que ha adquirido un inmueble por prescripción, debe acudir al mecanismo judicial correspondiente para que se declare la adquisición del dominio, siempre que se acrediten los requisitos establecidos por la ley.
Durante el proceso será necesario demostrar, entre otros aspectos, la identificación del inmueble, el tiempo de posesión, la forma en que esta se ha ejercido y los actos que permitan evidenciar el comportamiento como verdadero dueño.
¿Qué ocurre después de una decisión judicial favorable?
Una vez exista una decisión judicial favorable y esta quede debidamente ejecutoriada, podrá adelantarse la correspondiente inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, con el propósito de que la situación jurídica del inmueble quede reflejada en el respectivo folio de matrícula inmobiliaria.
Antes de iniciar cualquier actuación, es fundamental realizar un estudio jurídico y registral del inmueble. La revisión del certificado de tradición y libertad permite conocer quién aparece como propietario, los antecedentes registrales y la existencia de gravámenes, limitaciones o situaciones jurídicas que puedan afectar el proceso.
También resulta indispensable recopilar pruebas de la posesión, tales como documentos relacionados con el pago de impuestos, servicios públicos, mejoras, reparaciones y demás elementos que permitan demostrar el ejercicio de actos de señor y dueño.Posted in Derecho Civil
